文／趣識(shí)財(cái)經(jīng) 麻雀

最近，地產(chǎn)行業(yè)有點(diǎn)冷，許家印卻有點(diǎn)忙，忙著上榜。

10月30日，胡潤(rùn)研究院發(fā)布《2019房地產(chǎn)企業(yè)家榜》，許家印以1700億財(cái)富蟬聯(lián)地產(chǎn)榜首，但同比縮水21%，反映出地產(chǎn)業(yè)的陣陣寒意。

時(shí)隔不足一月，11月21日，在《2019胡潤(rùn)套現(xiàn)企業(yè)家30強(qiáng)》中，許家印再次榜上有名。令人震驚的是，這是套現(xiàn)榜發(fā)布13年間，地產(chǎn)企業(yè)家首次包攬榜單全部前5名。

其中，華夏幸福王文學(xué)與恒大許家印，分別套現(xiàn)131億元、115億元，位列冠亞軍。緊隨其后的是碧桂園楊惠妍，龍湖蔡奎家族以及許榮茂家族。

實(shí)際上，就套現(xiàn)而言，許家印并不陌生。早在2014年，許家印以套現(xiàn)56億元，登頂胡潤(rùn)套現(xiàn)榜首。

而在具體途徑上，股票減持和分紅依舊是大額套現(xiàn)的主要途徑。在今年上榜的30位套現(xiàn)企業(yè)家中，17位主要通過(guò)轉(zhuǎn)讓或減持股票套現(xiàn)，另外13位則主要是分紅所得。以許家印為例，其115億巨額套現(xiàn)，與恒大長(zhǎng)期按利潤(rùn)50%高比例分紅密不可分。

財(cái)富縮水，企業(yè)家高比例分紅，本無(wú)可厚非。但當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈高度緊張，便讓這一畫(huà)面沖突感十足。種種跡象表明，走過(guò)黃金十年的中國(guó)房企，正在打折售房，以求“過(guò)冬”。

01 房企打折變現(xiàn)

數(shù)據(jù)顯示，2019年1—10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積133251萬(wàn)平方米，今年以來(lái)增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.1%；這一數(shù)據(jù)，1—9月增速為-0.1%。

房產(chǎn)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，折射出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。但以價(jià)換量的方式，卻反面襯托出房企大佬的焦慮。

實(shí)際上，在房住不炒日益嚴(yán)苛的政策管控下，房企手中可用的武器不多，“賤價(jià)銷(xiāo)售”算一個(gè)。

以恒大為例，2019年2月，許家印宣布每周召集一次全員營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)大會(huì)，銷(xiāo)售被提到重要位置。隨后，恒大便打響了打折售房的第一槍。

但市場(chǎng)似乎并不買(mǎi)賬，恒大并未因打折概念，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售井噴。

2019年8月9日，恒大發(fā)布盈利預(yù)警公告：截止至2019年6月30日預(yù)期凈利潤(rùn)為270億元，同比下滑49%......利潤(rùn)下降主要與交樓面積減少有關(guān)。隨后的中期財(cái)務(wù)報(bào)告也證實(shí)，2019年上半年恒大毛利為772.6億元，同比下降29%；期間利潤(rùn)270.6億元，同比下降49%。而同期營(yíng)收2269.8億元，同比下降24.4%。

趣識(shí)財(cái)經(jīng)了解到，隨著恒大營(yíng)收的大幅下降，同期融資成本卻升至89.55億元，同比增長(zhǎng)44%。

營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下滑，融資成本不斷走高，房企變現(xiàn)壓力急切。

8月20日，恒大率先啟動(dòng)全國(guó)樓盤(pán)全員大促銷(xiāo)，部分樓盤(pán)折扣低至六折，為金九銀十造勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，恒大1-10月實(shí)現(xiàn)合約全口徑銷(xiāo)售金額5461.8億元。其中，九月與十月銷(xiāo)售額分別為831億元、930億元，兩月合計(jì)銷(xiāo)售占前十個(gè)月的3成。

憑借金九銀十打折售房，恒大離全年6000億銷(xiāo)售目標(biāo)越來(lái)越近。

行業(yè)分析人士李冬指出，“恒大完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)并不難，但在打折銷(xiāo)售背景下，本已走低的利潤(rùn)率或?qū)⑦M(jìn)一步下降。”“薄利多銷(xiāo)，總比資金鏈斷裂來(lái)的好，實(shí)際上，房企已經(jīng)顧不了那么多。”

占據(jù)套現(xiàn)榜單首位的華夏幸福王文學(xué)，或“深有同感”。

2018年3月，媒體曝出華夏幸福資金鏈緊張，“公司銷(xiāo)售面積減少30%，銀行準(zhǔn)備好的幾百億開(kāi)發(fā)貸，都在靜觀……” 此后，上交所針對(duì)華夏幸福2017年年報(bào)下發(fā)問(wèn)詢函。2018年4月，華夏幸福回復(fù)公告稱，公司存在異地復(fù)制不確定性風(fēng)險(xiǎn)、資金和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)……

為解決資金流動(dòng)性困局，從2018年7月至2019年2月，華夏幸福以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，向平安兩度轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)（合計(jì)占比約25%），共籌集179億元。

除價(jià)格折扣外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓背后還有嚴(yán)格的業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議，華夏幸福以2017年度87.81億凈利潤(rùn)為基數(shù)，未來(lái)三年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于30%、65%、105%。

2019年11月6日，華夏幸福發(fā)布25億元永續(xù)債，最高利率達(dá)15.5%。從如此高的利潤(rùn)來(lái)看，華夏幸福的流動(dòng)性問(wèn)題，依然沒(méi)有緩解。

02 恒大加碼造車(chē)

而中小房企的資金鏈困境，或更嚴(yán)峻。

近日媒體曝出，因未披露多筆債務(wù)違約，頤和地產(chǎn)及董事長(zhǎng)何建梁被中國(guó)證監(jiān)會(huì)出具警示函。因未如約回購(gòu)小股東定增股份，格力地產(chǎn)大股東被凍結(jié)了股份。

種種跡象顯示，融資環(huán)境和銷(xiāo)售市場(chǎng)雙雙趨冷，正成為壓垮中小房企的最后一顆救命稻草。

但對(duì)如何“活下去”，頭部房企或許有更多的選擇，如恒大進(jìn)軍新能源車(chē)，碧桂園選擇擁抱機(jī)器人。

以恒大為例，自2018年喊話進(jìn)軍汽車(chē)產(chǎn)業(yè)后，一向不愛(ài)“拋頭露面”的許家印，便成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

2019年11月12日，在恒大新能源汽車(chē)全球戰(zhàn)略合作伙伴峰會(huì)上，許家印與包含采埃孚、本特勒、德?tīng)柛！⒉┦?、麥格納、大陸集團(tuán)在內(nèi)的60家汽車(chē)供應(yīng)商完成簽約。據(jù)了解，峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)匯聚了全球206家汽車(chē)供應(yīng)鏈企業(yè)，涵蓋技術(shù)、設(shè)計(jì)、電池、零部件等汽車(chē)上下游領(lǐng)域。

縱觀2019年，許家印為恒大汽車(chē)事業(yè)，忙的不亦樂(lè)乎。

2019年1月15日，恒大健康斥資9.3億美元，并購(gòu)瑞典電動(dòng)汽車(chē)公司NEVS的51%的股權(quán)，獲得SAAB汽車(chē)的核心技術(shù)。與世界豪車(chē)制造商Koenigsegg組建合資公司（NEVS控股65%），獲得豪華整車(chē)研發(fā)能力。

此外，在智慧出行方面，恒大還獲得交通運(yùn)輸部頒發(fā)的網(wǎng)約車(chē)資質(zhì)。

6月15日，恒大投資1200億在沈陽(yáng)建設(shè)新能源汽車(chē)三大基地等項(xiàng)目，助力沈陽(yáng)國(guó)家汽車(chē)產(chǎn)業(yè)中心建設(shè)。2019年6月29日，國(guó)能93車(chē)型量產(chǎn)下線，讓行業(yè)對(duì)恒大造車(chē)有了更多期待。

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然恒大不差錢(qián)，但新能源汽車(chē)投入是個(gè)無(wú)底洞，短期內(nèi)難以盈利。 “1200億投入或只是開(kāi)始，未來(lái)必將投入更多。”

但在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的當(dāng)下，轉(zhuǎn)型或是必由之路。

03 結(jié)語(yǔ)

財(cái)報(bào)顯示，截至2019年6月30日，恒大借款8131億元，相較2018年底的6731億元，凈增1400億元，增長(zhǎng)21%。而且，報(bào)告期內(nèi)借款成本（平均年利率）為8.62%，高于2018上半年的7.92%。

無(wú)論是房地產(chǎn)抑或汽車(chē)，都是重資產(chǎn)行業(yè)，前期資金需求量大。無(wú)疑，高借款成本總不如股市融資來(lái)的直接，但恒大的這一計(jì)劃或?qū)R淺。

實(shí)際上，自2018年至今，有關(guān)恒大地產(chǎn)與深深房A重組，共赴A股的消息不絕于耳。

2019年7月18日，中國(guó)恒大公告稱，將于2019年12月31日前完成2018年度的股息具體分派方案。據(jù)證監(jiān)會(huì)的規(guī)定，重組期內(nèi)上市公司所有收益歸屬未來(lái)上市公司，包括派息等。簡(jiǎn)言之，恒大將于年底派息，就意味著其回歸A股計(jì)劃會(huì)進(jìn)一步推遲。

李冬補(bǔ)充道，“與頭部房企相比，中小房企已掙扎在生死一線，行業(yè)資金回流期長(zhǎng)與當(dāng)下銷(xiāo)售困境的雙重疊加，加劇了資金鏈危機(jī)。”

而此時(shí)，房產(chǎn)大佬包攬胡潤(rùn)套現(xiàn)榜全部前五名，頗有一絲“發(fā)國(guó)難財(cái)”的味道。