作者：龔進(jìn)輝

最近，頂著“長租公寓海外第一股”光環(huán)上市的蛋殼公寓攤上事了。

原來，從3月1日至今，深圳市消費(fèi)者委員會(huì)投訴咨詢部累計(jì)接到市民針對(duì)蛋殼公寓的投訴219宗，主要集中在消費(fèi)欺詐、合同糾紛、強(qiáng)制退租等類型。對(duì)此，深圳市住建局已明確表態(tài)，將介入調(diào)查蛋殼公寓存在的金融、安全和違建等問題，一旦查實(shí)，嚴(yán)格處理。

目前，蛋殼公寓已配合住建部門要求，提交租賃合同、業(yè)務(wù)規(guī)范、投訴處理以及報(bào)道涉及的租戶個(gè)案情況等資料，并接受對(duì)公司房源進(jìn)行現(xiàn)場核查。事實(shí)上，蛋殼公寓面臨的麻煩遠(yuǎn)不止如此。

4月30日是其發(fā)布2019年財(cái)報(bào)的日子，同一天卻被曝出旗下App被蘋果應(yīng)用商店下架。對(duì)此，蛋殼公寓方面回應(yīng)稱，App被下架原因已查明，某美國軟件公司向蘋果應(yīng)用商店投訴，質(zhì)疑蛋殼公寓App有2張供應(yīng)商提供的圖片使用其軟件制作，但未得到有效授權(quán)，涉嫌侵犯其知識(shí)產(chǎn)權(quán)，隨后蛋殼公寓App被蘋果應(yīng)用商店下架。

如果說蛋殼公寓App被下架只是發(fā)展過程中的一個(gè)小插曲，犯下低級(jí)錯(cuò)誤尚且情有可原，其產(chǎn)品和服務(wù)長期飽受詬病，那就遠(yuǎn)超小插曲范疇，不得不讓人質(zhì)疑其運(yùn)營模式或存在一定缺陷。

在我看來，今年以來，蛋殼公寓反復(fù)被用戶投訴，不是這屆用戶有意刁難它，而是它自身的各種神操作惹眾怒。比如，疫情期間，不少用戶吐槽道，蛋殼公寓一方面向房東申請(qǐng)免租，一方面又不減免租客租金，兩頭薅羊毛的雞賊舉動(dòng)不僅引發(fā)租客在線吐槽，也遭致房東強(qiáng)烈不滿，紛紛加入到維權(quán)行列。

當(dāng)然，蛋殼公寓吃相難看的根本原因在于長租公寓行業(yè)商業(yè)模式并不成熟，具體表現(xiàn)為：收房成本和運(yùn)營成本居高不下，加上沒有清晰的盈利模式、資本市場轉(zhuǎn)冷后融資難度加大等不利因素，導(dǎo)致公寓運(yùn)營方時(shí)刻面臨因經(jīng)營不善而資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

長租公寓行業(yè)普遍采用“高進(jìn)低出”的做法，即以高于市場價(jià)拿房，給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付，租金價(jià)格就高，因此，不少租客為了省錢，往往選擇半年付甚至一年付。

收房成本再加上后續(xù)運(yùn)營，使公寓運(yùn)營方臨較大的成本壓力，虧損幾乎是常態(tài)，即便不虧損也難以狠賺一筆，不得不依賴資本輸血，資金實(shí)力薄弱的玩家被無情地拍在沙灘上，整個(gè)市場經(jīng)過洗牌后只剩下一地雞毛。盡管蛋殼公寓已躋身為行業(yè)頭部玩家，但日子也好過不到哪里去。

別看近年來蛋殼公寓營收保持快速增長勢頭，但陷入增收不增利的窘境，說白了就是連年虧損。過去三年（2017-2019），其分別凈虧損2.7億元、14億元、34億元，三年虧損51億元。為了穩(wěn)定現(xiàn)金流和獲得更多資金支持，蛋殼公寓選擇上市融資之路，今年1月在美國上市。

明眼人都看得出，蛋殼公寓年初上市是不得已為之，暴露出其對(duì)資本渴求的迫切和資金接力難以為繼的無奈，急需用上市來一次自我救贖。不可否認(rèn)，蛋殼公寓上市后暫時(shí)不用為募集擴(kuò)張本錢而發(fā)愁，但并不代表其可以高枕無憂，相反仍面臨不小的潛在隱憂。

其實(shí)，長租公寓行業(yè)真正讓人眼前一亮的創(chuàng)新點(diǎn)并不多，運(yùn)用金融手段算一個(gè)。蛋殼公寓主要資金來自租金貸，招股書披露，2017年至2019年9月底，其來自金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款分別為9.4億元、21.3億元和31.1億元，租客預(yù)付款分別為1.1億元、2.8億元和7.9億元。由此可見，租金貸預(yù)付款占比均在80％以上，成為蛋殼公寓不斷擴(kuò)張的最大資本。

乍看之下，“高進(jìn)低出”與租金貸相輔相成，讓房東、租客實(shí)現(xiàn)雙贏，實(shí)則蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檫@屬于典型的利用資金池來運(yùn)營長租公寓的模式，無形中會(huì)放大杠桿，由于缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦企業(yè)經(jīng)營管理失誤，加上現(xiàn)階段對(duì)公寓運(yùn)營方缺乏強(qiáng)有力的約束力，最終會(huì)導(dǎo)致房東、租客損失慘重。

用人話來說，就是長租公寓在日常經(jīng)營中面臨出租率波動(dòng)、租期短等不確定性因素。只有當(dāng)房屋出租率高且租客流動(dòng)性大時(shí)，才能實(shí)現(xiàn)盈利，而一旦沒有穩(wěn)定客源，導(dǎo)致出租率下降，再加上租期變短，很容易發(fā)生爆雷現(xiàn)象，滋生一大批不良企業(yè)。

遺憾的是，目前，房屋租賃行業(yè)既缺乏法律化約束，也沒有押金保障制度或擔(dān)保金制度。這意味著，如果企業(yè)倒閉，房東、租客權(quán)益將缺乏相關(guān)保障，前者收不到租金、后者無家可歸，對(duì)行業(yè)整體信用產(chǎn)生消極影響。

因此，我呼吁監(jiān)管部門盡快出臺(tái)或完善針對(duì)房租租賃行業(yè)尤其是長租公寓租金貸的相關(guān)政策和法律法規(guī)，補(bǔ)上制度漏洞，既能充分保障房東、租客正當(dāng)權(quán)益，又能促進(jìn)行業(yè)有序良性發(fā)展。

除了自身面臨風(fēng)險(xiǎn)大、盈利難之外，蛋殼公寓等玩家還面臨來自外部與日俱增的競爭壓力。萬科、龍湖等地產(chǎn)巨頭紛紛殺入，它們的優(yōu)勢在于手握大量優(yōu)質(zhì)房源，有利于控制成本、降低風(fēng)險(xiǎn)，加上地產(chǎn)巨頭大多資金實(shí)力雄厚，比公寓運(yùn)營方擁有更多擴(kuò)張籌碼，使后者不敢掉以輕心，甚至被壓得喘不過氣來。

對(duì)了，蛋殼公寓將于6月10日發(fā)布今年Q1財(cái)報(bào)，不出意外，增收不增利的一幕或?qū)⒃俣壬涎荨Ｖ徊贿^，受疫情影響，其營收增速可能不盡如人意，遜色于往年同期。