"地產(chǎn)之王"是外界對黑石集團最深刻的印象之一，通過抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)后重新修復(fù)管理、再退出獲利，黑石在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲利無數(shù)，其改造出售希爾頓酒店集團凈賺超140億美元的案例，被視為投資佳話。

在中國市場，黑石也是房地產(chǎn)領(lǐng)域的積極投資者。

2013年，黑石以4億美元買下印力集團，經(jīng)精細化管理待印力扭虧為盈后，在2016年以128.7億元的價格出售給萬科，套現(xiàn)超50億元。此外，黑石還曾想以236億港元的價格"吃下"SOHO中國，但這筆交易最終無果。

房地產(chǎn)為黑石帶來了無盡利潤與光環(huán)，最近，也為其帶來"不小的麻煩"。為應(yīng)對旗下房地產(chǎn)基金投資者的贖回申請，黑石開啟了密集的資產(chǎn)出售。

近日，黑石完成出售位于倫敦塔橋附近的地標綜合體"圣凱瑟琳碼頭"，交易對價約34億元人民幣(4億英鎊)，接盤方為新加坡房地產(chǎn)商城市發(fā)展(City Developments Limited，以下簡稱CDL)。

圣凱瑟琳碼頭是泰晤士河北岸、倫敦塔橋pang 的一個綜合辦公、私人住宅、酒店、餐館等業(yè)態(tài)的綜合體。2014年，黑石以4.48億英鎊收購了Max Property公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，后者旗下主要資產(chǎn)包括圣凱瑟琳碼頭附近的辦公樓及倫敦多家酒吧等。

上述交易對價低于黑石此前的出價。據(jù)報道，早在2017年，黑石就報價4.35億英鎊將圣凱瑟琳碼頭擺上貨架。

這筆對黑石而言并不劃算的交易背后，是黑石面臨巨大贖回壓力時的緊急套現(xiàn)需求，及新加坡"地主"CDL在英國的擴張野心。

黑石房地產(chǎn)基金贖回危機仍在持續(xù)

自2022年底以來，黑石密集出售資產(chǎn)，近日更是明顯加速了資產(chǎn)處置的步伐。

除向CDL出售圣凱瑟琳碼頭，1月25日，黑石確認以2.4億歐元的價格出售位于巴塞羅那的一棟建筑。2018年，黑石以2.1億歐元的價格買下這棟建筑。

1月24日，據(jù)路透社報道，黑石正商談將其持有的印度最大房地產(chǎn)投資信托公司Embassy Office Parks一半股份出售給貝恩資本。這筆交易的時間及定價尚未最終確定。據(jù)報道，黑石目前擁有Embassy REIT 24%的股份，計劃出售約10%—12%，交易價值或達4.8億美元。

值得注意的是，上述3筆資產(chǎn)出售發(fā)生在短短一周內(nèi)。

更早前，2022年12月2日，黑石宣布作價12.7億美元將美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣給VICI。

一系列密集套現(xiàn)動作，是黑石應(yīng)對旗下基金產(chǎn)品贖回壓力的"無奈之舉"。

自2022年10月來，黑石旗下地產(chǎn)信托產(chǎn)品BREIT收到了大量投資者的贖回請求，當月收到18億美元的贖回請求，約占其凈資產(chǎn)的2.7%；11月及12月，投資者對BREIT的贖回請求總額約68億美元，但黑石僅完成約14億美元，占21%。

由于贖回壓力大，黑石限制了投資者的贖回規(guī)模，一季度最多只能贖回5%的份額，每月最多只能贖回2%的份額。其中，12月，投資者只能贖回相當于該基金凈資產(chǎn)的0.3%。

BREIT是黑石2017年推出的面向高凈值人群的房地產(chǎn)基金產(chǎn)品，自推出以來收益率表現(xiàn)優(yōu)異，據(jù)產(chǎn)品官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，BREIT第一類普通股(Class I common shares)三年年化回報率達14.7%。

黑石方面表示，獲得如此優(yōu)秀的回報率是因為BREIT的投資組合約將70%集中在快速發(fā)展的美國南部和西部，約80%專注于表現(xiàn)強勁的房屋租賃和工業(yè)地產(chǎn)板塊。

黑石官網(wǎng)發(fā)布的文件也顯示，BREIT的投資布局主要分為房地產(chǎn)及房地產(chǎn)債務(wù)，其中后者僅占8%；從投資地域分布看，98%分布在美國地區(qū)，且美國南部及西部的占比分別達38%、33%；從投資資產(chǎn)內(nèi)容看，房屋租賃占55%，工業(yè)地產(chǎn)占23%。

針對收益率表現(xiàn)優(yōu)異的BREIT遭大量投資者申請贖回，有市場分析認為，投資者急于贖回主要是對黑石BREIT的實際價值存在疑問。在美國房地產(chǎn)走勢低迷的背景下，投資者想要"止盈"，已有利潤落袋為安。

黑石旗下另一只面向養(yǎng)老基金和大學(xué)捐贈基金等大型機構(gòu)投資者的房地產(chǎn)基金產(chǎn)品Blackstone Property Partners(簡稱BPP)也陷入類似困境。在近日舉行的財報電話會上，黑石管理層表示，BPP正面臨超50億美元的客戶贖回請求，相當于該基金730億美元資產(chǎn)凈值的7%。

實際上，面臨房地產(chǎn)基金產(chǎn)品贖回危機的不僅僅是黑石，去年下半年來，包括喜達屋資本、貝萊德、Columbia Threadneedle、Schroders和CBRE Investment Management等資產(chǎn)管理公司都因投資者贖回申請"超額"，對旗下房地產(chǎn)基金的贖回作出限制措施。

"大規(guī)模贖回是投資者對整體經(jīng)濟疲軟和利率飆升的反應(yīng)。"沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)教授Susan Wachter在接受Financial Advisor采訪時指出。

據(jù)聯(lián)合資信1月4日發(fā)布的研報，2022年內(nèi)，美聯(lián)儲連續(xù)7次加息，加息幅度達到425個BP，年底基準利率上升至4.25%~4.50%。疊加美聯(lián)儲從6月開始縮表，在此背景下，美國房貸利率持續(xù)上升，30年期房貸利率在11月第一周達7.08%，創(chuàng)下2002年以來最高值，雖后續(xù)有所回落，但仍處在6%以上的較高水平。

房貸利率飆升極大地提高了美國居民的購房成本，房地產(chǎn)市場銷售呈現(xiàn)放緩跡象。據(jù)聯(lián)合資信援引美國商務(wù)部數(shù)據(jù)，美國房地產(chǎn)市場總銷量在2022年1月創(chuàng)下近一年新高后連續(xù)10個月下滑。具體來看，2022年11月美國二手房銷售量下降到了2020年6月以來最低水平，至年化409萬套，創(chuàng)歷史最長連降記錄；新房銷售環(huán)比小幅上漲但仍處于地位，至年化64.0萬套。

CDL是何方神圣？

再看交易的另一方。說到CDL，就不得不提到新加坡豐隆集團。

1941年，豐隆集團創(chuàng)始人郭芳楓成立了豐隆公司，這是豐隆集團的基礎(chǔ)。郭芳楓是福建人，在青少年時期，20世紀20年代從福建來到新加坡，從默默無名的店鋪伙計起步，與其二代一起帶領(lǐng)豐隆集團在房地產(chǎn)、酒店、金融、貿(mào)易及工業(yè)等多個領(lǐng)域建功立業(yè)創(chuàng)造財富。

在土地資源稀缺的新加坡，豐隆集團已成為市中心商業(yè)區(qū)最大的業(yè)主之一，租用辦公室、工業(yè)、零售和住宅用地總面積超過750萬平方英尺，同時擁有超過500萬平方英尺的土地儲備。

CDL則是豐隆集團開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主體之一。CDL成立于1963年，成立之初僅在新加坡的Amber Mansions租賃了一間小辦公室，8名職員負責(zé)房地產(chǎn)的收購、開發(fā)及買賣事宜。1972年，豐隆集團在郭芳楓的帶領(lǐng)下收購CDL控股權(quán)益，隨后開展了一系列戰(zhàn)略性地產(chǎn)投資項目，積極發(fā)展多元化業(yè)務(wù)。

至今，CDL已成為一家跨國房地產(chǎn)集團，布局遍及全球29個國家和地區(qū)的104個城市，旗下產(chǎn)業(yè)涵蓋住宅、辦公室、酒店、服務(wù)式公寓、購物商場以及各式綜合開發(fā)項目。據(jù)CDL官網(wǎng)，該公司在世界各地已筑建超4.8萬戶住宅，旗下住宅、商業(yè)及酒店類資產(chǎn)總面積逾2300萬平方英尺。

1994年，郭芳楓去世，其長子郭令明成為郭氏家族的第二代掌門人，也是現(xiàn)任豐隆集團主席、CDL集團主席及執(zhí)行董事。

郭令明主導(dǎo)了豐隆集團對全球多家豪華酒店的收購，打造了豐隆問鼎全球的酒店帝國。1996年，千禧國敦國際酒店集團在倫敦證券交易所上市。該酒店集團旗下?lián)碛蠫rand Millennium、千禧、國敦、Kingsgate以及2010年推出的Studio M.Grand Millennium。

在中國市場，2006年，千禧國敦在中國大陸第一家豪華五星級酒店"上海千禧海鷗大酒店"開業(yè)。此后，北京千禧大酒店、成都M酒店陸續(xù)開業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2010年，豐隆集團成立了城市發(fā)展(中國)有限公司，意圖將多年來在海外市場開發(fā)眾多項目的成功經(jīng)驗帶入中國市場。

CDL為中國市場所關(guān)注的另一件事則與一筆"失敗投資"有關(guān)。

2020年4月15日，CDL與協(xié)信地產(chǎn)簽署合作協(xié)議，前者以現(xiàn)金43.9億元人民幣入股協(xié)信遠創(chuàng)51.01%股權(quán)，成為后者第一大股東。這筆投資導(dǎo)致CDL 2020年計提17.8億新元(約合人民幣86.3億元)減值損失，CDL也因此出現(xiàn)首次全年虧損。

入股協(xié)信地產(chǎn)一年后，CDL便以1美元的價格出售所持協(xié)信地產(chǎn)全部股份，理由是"考慮到出售股份的價值、目前的流動性問題以及協(xié)信地產(chǎn)可能的破產(chǎn)重組"。在此之前，其已向協(xié)信地產(chǎn)投資了87億元。

黑石與CDL，一退一進

"黑石近期密集出售涉房資產(chǎn)，一方面是緣于黑石遭遇的流動性危機所需，另一方面則是美聯(lián)儲持續(xù)加息之下美國地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了衰退問題，基金凈值化指標之下，黑石在多地房地產(chǎn)市場萎靡時收縮規(guī)模是順理成章的事情。"IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜向藍鯨財經(jīng)表示。

CDL則將與黑石的交易視為一筆有價值的投資，其回應(yīng)稱，"公司一直在研究提高股東價值的機會，收購圣凱瑟琳碼頭就是這樣的機會。"

近年來，CDL多次購入英國資產(chǎn)，擴大在英國的布局。

2022年12月15日，該公司以2.15億英鎊收購了英國伯明翰、坎特伯雷、考文垂、利茲和南安普頓的5項學(xué)生公寓資產(chǎn)，獲得了1863張床位，這些公寓均靠近主要交通節(jié)點和著名大學(xué)。

這筆交易的6個月前，CDL也以5920萬英鎊的價格在考文垂購入了一處擁有505個床位的學(xué)生公寓資產(chǎn)。

2022年初，CDL管理的REIT CDL Hospitality Trusts以2410萬英鎊收購了曼徹斯特的一家酒店。

2021年12月，CDL斥資650萬英鎊在伯明翰購入一宗租賃地塊，用于開發(fā)一座用于出租的住宅摩天大樓。該公司表示，這是為了擴大在英國的私人租賃部門投資組合。據(jù)海峽時報計算，截至該筆交易，CDL已在英國私人租賃領(lǐng)域投資了22億英鎊。

更早前，2018年10月，CDL與黑石也做了一筆交易，斥資3.85億英鎊收購了后者旗下倫敦金融城地標寫字樓125 Old Broad Street。

"CDL接盤黑石旗下資產(chǎn)是出于低位買入的投資理念，從區(qū)域發(fā)展的角度看，CDL近年擴大在英國的布局，是基于英國樓市的穩(wěn)定發(fā)展與較好的持續(xù)性收益，以及多元化配置資產(chǎn)的考量。"柏文喜如是說。